#realty #analitics
АНАЛИТИКА ЦЕН В НЕДВИЖИМОСТИ БЕСПОЛЕЗНА
Имеет ли значение для какой-нибудь Анны Степановны проживающей допустим в самом центре Смоленска в трехкомнатной "Сталинке", что "индикативная стоимость квадратного метра" в Смоленске изменилась за последнюю неделю на 0,7%? Легче в оценке собственных перспектив ей не стало? Нет. Почему?
Да потому, что Анна Степановна мечтает решить вопрос своего собственного проживания с семьей сына, с женой которого она расходится во взглядах на воспитание внуков. Другими словами, Анна Степановне необходимо разъехаться из трехкомнатной квартиры в ленинском районе. на две квартиры в заднепровском районе.
К сожалению, многие не понимают, что значительная часть вторичного рынка Смоленска двигается только за счет обменных операций и ипотечного кредитования.
Если говорить языком К.Маркса, то схема Анны Степановны - товар-деньги-товар. Напомню, что способность товара меняться на деньги называется ликвидностью.
Получается, что если Анна Степановна придет к эксперту, его задача - определить ликвидность, то есть сколько покупатель даст денег квартиру. Но! Согласится ли Анна Степановна? Конечно, нет, ведь эти деньги она вынуждена будет снова менять на товар. Поэтому она назначит цену таким образом:
цена квартиры = "сумма цен двух желанных квартир" - "финансовые возможности доплаты".
Стоит ли говорить о том, что собственники, у которых Анна Степановна может в потенциале купить квартиру, назначали цены таким же образом?
Итак, что же сегодня мы видим в базах цен на вторичном рынке недвижимости? Мы видим озвученные в виде цифр мечты собственников о лучшей жизни. Никаких законов рынка и соответствующих правил они не признают. Никакой технический анализ их не интересует.
Экспертная оценка объекта говорит о способности покупателей дать за него деньги, оценка собственника - о сумме, необходимой для достижения своих целей.
В этом диапазоне где-то посередине будет располагаться цена сделки.
Любой грамотный брокер не станет называть продавцу четкую цену за объект, он назовет диапазон с отклонением в "+" и "-" на 5-7%. Это называется диапазон ценовой неопределенности. Эксперт его сформирует на основе статистики.
Грамотный эксперт возьмет релевантную выборку и сделает статистический срез цен в базе, который покажет разброс желаний таких же собственников.
Дальше эксперт соотнесет эти цены с желаемыми ценами покупателей и назовет диапазон.
Анализ сразу нескольких методик и нескольких экспертных систем показал, что ценовые коридоры у большинства так называемых баз данных примерно одинаковые при оценке любой квартиры.
Но можно ли оценивать недвижимость, глядя в компьютер? Конечно, нет.
На окончательную стоимость будет влиять масса невидимых из компьютера субъективных факторов: типы документов на собственность, сложность сделки, состояние ремонта (вплоть до цвета стен), вид из окна.
Да-да, я не оговорился. Более значительную роль играет не состояние ремонта, а состояние документов и сложность сделки.
Вернемся к Анне Степановне. Что она по сути продает? Набор документов на собственность, дающий право будущему владельцу распоряжаться трехкомнатной "Сталинкой" в центре Смоленска на улице Ленина по своему усмотрению. Иначе говоря, Анна Степановна получит деньги после регистрации перехода права собственности.
Представим, что Анна Степановна с сыном владеет неравными долями. К примеру, в 1998г. эта квартира была приватизирована равными долями по 1/3 на нее, ее мужа и сына. В 2012г. муж умирает, и по закону Анна Степановна имеет 1/3 на основании договора передачи (приватизация), 1/3 получает по решению нотариуса в силу вступления в наследство, а 1/3 владеет ее сын по договору передачи.
Уже сразу можно сказать, что с данным объектом будут проблемы: а) будет ли Анна Степановна платить полностью налог на продажу 1/3 квартиры; б) какие банки одобрят квартиру по ипотеке, где 1/3 получена в по наследству в силу закона. Понимаете? Ликвидность квартиры резко снижается.
Более того, если Анна Степановна и ее сын хотят провести регистрацию сделки по продаже своей собственности вместе с регистрацией двух приобретаемых квартир, процесс организации данной сделки усложняется.
Другими словами, привлекательность данного предложения снижается в глазах потенциальных покупателей. Если в это время в центре будут продаваться еще две-три аналогичные квартиры с более простой структурой сделки, покупатели предпочтут их.
Получается, что статистика данных из базы опять дает приблизительный результат.
Теперь к аналитике. Аналитика и анализ - однокоренные слова. Задача аналитики - сказать, сколько будет стоить квартира Анны Степановны к лету 2014г.? Аналитик при построении прогноза будет опираться на фундаментальные факторы рынка: состояние экономики и прогнозов, объемы денежной массы у населения, курсы основных валют, ипотечную ставку и пр. Только какое это имеет значение для Ольги Петровны, кроме перспектив ее счета в банке, где лежат ее "финансовые возможности по доплате"? Если ее недвижимость потенциально вырастет в цене, то и стоимость желаемых квартир для разъезда вырастет. Смотрим схему "товар-деньги-товар".
Вот и получается, что оценка квартиры экспертом, скорее всего, Анну Степановну не устроит, статистика данных по аналогичным квартирам в базах не учитывает важных факторов (оценивается только конкретная постройка), а аналитика, то есть что будет с ценами в ближайшем будущем, Ольге Петровне, как и большинству таких, как она, не нужна.
Кому же интересна аналитика, статистика и оценка? Застройщикам. Это их задача - оценивать риски инвестирования в тот или иной проект. Им действительно интересна цена "голой недвижимости". Вот только застройщики забывают оценивать покупательскую способность, которую часто лучше них знают рядовые брокеры вторичного рынка. Но это уже тема совсем другой статьи.
Стоит лишь добавить, что для брокера вторичного рынка знание аналитики и статистики скорее инструмент личного маркетинга и продвижения в глазах клиента.
